(试行)

第一章  总   则

第一条  为加强商品房预售资金的监督管理，维护购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》(中华人民共和国建设部令第40号)等法律法规，参照《保定市主城区商品房预售资金管理办法》（试行），结合本县实际，制定本办法。

第二条  涞源县新建商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本办法。

保障性住房资金监管按照国家有关规定执行。

第三条  涞源县商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

第四条  本办法所称商品房预售资金，是指预售人预售商品房时，由承购人按合同约定支付的购房款(包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款）。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称承购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称重点监管资金，是指在监管项目办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记(以下简称首次登记)前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用的总和。

第五条  县住房和城乡建设局负责本县商品房预售资金监督指导、监管、相关管理信息系统建设和本办法的组织实施。

中国人民银行涞源县支行按照人民银行的相关制度规定，在职责范围内对涞源县商业银行办理商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)开立、变更、撤销等业务进行监督管理。

第六条  从事商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称监管银行)应当依法履行下列职责：

(一)负责商品房预售资金收存、支取和使用的监管；

(二)负责按照统一标准建立预售资金的收存、支出台账，并进行日常管理；

(三)负责预售人资金用款计划的审核工作；

(四)协助监管部门核实预售人在商品房预售资金存取方面的异常行为；

(五)负责对商品房预售资金监管账户做出特殊标识，以区别于开发企业的一般账户；

(六) 配合监管部门开展预售资金监管执法工作。

第二章  一般规定

第七条  商品房预售资金监管期限，自项目核发《商品房预售许可证》开始，至项目完成首次登记止。

第八条  重点监管资金计算方法应按预售项目的预售资金总额(项目预售资金总额=预售许可总建筑面积×预售人申报的备案价格) 的40%计算。

第九条  依据省住房和城乡建设厅房地产企业信用信息记录，预售人有下列情形之一的，调整相应重点监管资金：

(一) 预售人有“良好行为”信用信息记录的，重点监管资金调整为35%。

(二) 预售人有“不良行为”信用信息记录的，重点监管资金调整为43%。

(三) 预售人被列入“黑名单”的，重点监管资金调整为45%。

第十条  预售人办理《商品房预售许可证》时，预售方案中应明确重点监管资金。预售许可审批部门应对预售人提供的预售方案进行审核。

第十一条 县住房和城乡建设局确定从事预售资金监管业务的监管银行名录，每年定期向社会公示。未列入名录的商业银行不得从事预售资金监管业务。

监管银行应当使用统一的商品房预售资金监管系统并建立相应的管理制度，对商品房预售资金的收存、支取、使用进行监管。

第十二条 预售人申请商品房预售许可前，可自主选择名录内的监管银行，与监管银行签订《商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)，开立监管账户。

监管银行自监管协议签订后2日内，将监管协议报县住房和城乡建设局备案，原则上一个《商品房预售许可证》对应一个监管账户，监管账户可以按单幢或多幢开立。《商品房预售许可证》应载明监管银行和监管账户相关信息。

监管账户不可支取现金，不得办理查询以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户。

商业银行不得为预售人设立除监管账户以外的其他收存预售资金的账户，确保预售资金全部进入监管账户。

第十三条  商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：

(一) 当事人的名称、地址；

(二) 监管项目的名称、范围、坐落位置；

(三) 监管账户名称、账号；

(四) 监管资金使用节点；

(五) 监管资金的收存、支出、使用方式；

(六) 权利义务；

(七) 违约责任；

(八) 争议解决方式；

(九) 其他相关内容。

预售资金监管协议示范文本参照市住房和城乡建设局会同中国人民银行保定市中心支行和中国银行保险监督管理委员会保定监管分局制定的使用。

第十四条  预售人变更监管银行、账户，应按下列程序进行。

(一) 向商品房买卖合同网签备案部门申请暂停预售项目网签备案；

(二) 监管账户发生变更的，由预售人和监管银行签订补充协议；

(三) 监管银行和账户均发生变更的，预售人先行与原监管银行解除原监管协议，之后再与新监管银行签订新的监管协议；

(四) 原监管账户内有预售资金的，需将全部资金转入新开立的监管账户；

(五) 书面告知贷款银行变更监管银行、账户的情况；

(六) 向预售许可审批部门申请变更预售方案；

(七) 向商品房买卖合同网签备案部门申请开通预售项目网签备案。

监管银行应于变更后2日内，将变更后的相关信息报县住房和城乡建设局备案。

第十五条 有关部门对商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知预售人。

第十六条 预售人申请办理《商品房预售许可证》提交的商品房预售方案应当包含下列内容：

预售商品房的位置、建筑面积、竣工交付日期等内容；

(二) 重点监管资金；

(三) 用款计划；

(四) 监管账户名称、账号；

(五) 商品房预售资金监管协议书。

第十七条 预售人提供非监管银行出具的现金保函的，可以免除同等的监管资金。现金保函自生效之日起至项目完成首次登记止。

现金保函使用的具体规定另行制定。

第三章  预售资金的收存

第十八条 预售人应协助承购人将购房款直接存入监管账户。预售人不得以任何形式将购房款存入其他非监管账户。

第十九条 预售人应协助承购人按下列程序缴纳购房款： 

(一) 预售人完成商品房预售合同登记备案；

(二) 预售人为承购人开具监管账户缴款单，承购人按照商品房预售合同约定的付款方式及时限，通过银行网点柜台或售楼现场销售点情报管理系统(pos机)将购房款直接存入监管账户；

(三) 监管银行核实缴款信息，向承购人开具缴款凭证；

(四) 预售人依据缴款凭证为承购人开具售房收款票据。

第二十条 预售人应将监管账户提供给个人按揭贷款银行，作为贷款到账账户，贷款银行应将按揭贷款直接发放至监管账户。住房公积金贷款受托银行与监管银行不一致的，开发企业提供的预售方案中应明确“已委托住房公积金贷款受托银行将本企业一般账户中的住房公积金贷款直接转入监管账户”的内容。

第四章  预售资金的支取、使用

第二十一条 重点监管资金只能用于该项目建筑施工、设备 安装、材料购置、配套建设工程等其他直接用于工程建设费用的 支出。不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地价款、营销费用及预售人的员工工资等费用。

第二十二条  预售人应当按照预售项目工程实际施工进度，向监管银行申请使用重点监管资金，具体节点控制为：

(一) 取得《商品房预售许可证》之日至建成层数达到规划设计总层数三分之一，累计使用资金不得超过重点监管资金的20%；

(二) 建成层数达到规划设计总层数三分之二，累计使用资金不得超过重点监管资金的40%；

(三) 监管项目主体封顶，累计使用资金不得超过重点监管资金的60%；

(四) 监管项目完成二次结构，累计使用资金不得超过重点监管资金的80%；

(五) 取得《建设工程联合验收意见书》后，累计使用资金不得超过重点监管资金的95%；

(六) 项目完成首次登记，监管银行全额拨付监管项目的剩余监管资金至预售人账户，终止资金监管。

第二十三条  预售人申请支取重点监管资金应向监管银行提交下列材料： 

(一) 经办人委托书、身份证明；

(二) 提交项目施工、监理、采购等合同；

(三) 各节点相关证明材料及影像证明资料，主要包括以下材料：

1.主体结构工程进度达到三分之一、三分之二、封顶、二次结构完成节点的，应提交预售人、施工单位和监理单位三方出 具的证明材料；

2.通过竣工验收的，应当提交《建设工程联合验收意见书》；

3.完成首次登记，应提交《不动产权证书》。

第二十四条 监管银行应履行监管账户出入账审核责任，收到预售人用款申请后，需对申请材料进行审核，对监管项目主体工程进度进行现场核实，留取影像资料。符合资金使用条件的，监管银行应在3个工作日内将监管资金直接拨付至与预售人签约的合同当事人、相关单位或开发企业与政府设立的共管账户，并报县住房和城乡建设局备案。县住房和城乡建设局根据预售资金拨付备案情况，定期开展“双随机”检查，加强商品房预售资金监管。

第二十五条 监管银行发现预售人有下列情形之一的，不予拨付重点监管资金。

(一) 申请资金超出使用节点用款的；

(二) 实际用途、收款单位与合同约定不符的；

(三) 未按照规定将预售资金存入监管账户的； 

(四) 提供虚假材料申请用款的；

(五) 不符合资金拨付的其他情形。

第二十六条 累计存入监管账户的预售资金超过重点监管资金后，非重点监管资金可以随时支取，但应优先保障用于本项目有关工程建设以及偿还本项目前期开发贷款本息。

第二十七条 预售人与承购人解除商品房预售合同申请退款的，原则上应使用非重点监管资金支付；尚未拨付重点监管资金的，可使用重点监管资金支付。

第二十八条 监管项目完成首次登记后，预售人可向监管银行申请注销账户，终止资金监管。监管银行自受理申请之日起2个工作日内完成账户注销，并报县住房和城乡建设局备案。

第五章  法律责任

第二十九条 预售人有下列行为之一的，由县住房和城乡建设局、中国人民银行涞源县支行按各自职责依法依规处理。情节严重的，暂停该预售人在涞源县全部房地产开发项目的网上签约，并依照有关规定列入失信名单向社会公示。

(一) 未按规定协助承购人将商品房预售资金存入监管账户的；

(二) 未按规定使用商品房预售资金的；

(三) 以收取其他款项为由逃避预售资金监管的；

(四) 提供虚假证明材料申请使用预售资金的；

(五) 未按本办法规定向贷款银行提供监管账户作为贷款到账账户的；

(六) 其他违反预售资金监管规定的行为。

有前款第二项违法行为的，按《城市商品房预售管理办法》有关规定处理。

第三十条 监管项目的施工、监理等单位提供虚假证明或者 采取其他方式协助预售人违规使用监管资金的，由县住房和城乡建设局依法依规予以处理，情节严重的，将其违规行为列入失信名单并向社会公示。

第三十一条 监管银行有下列行为之一的，由县住房和城乡建设局、中国人民银行涞源县支行、中国银行保险监督管理委员会保定监管分局涞源监管组按各自职责依法依规予以处理。给他人造成损失的，监管银行应依法承担赔偿责任。

(一) 未按规定进行审核，违规拨付监管资金的；

(二) 发现预售人存在违规收取监管资金行为，未及时上报县住房和城乡建设局的；

(三) 未按期上报相关数据的；

(四) 拖延支付监管资金的；

(五) 擅自将重点监管资金拨付给与监管项目工程建设无关的单位，造成监管资金被挪用的；

(六) 其他违反预售资金监管规定的行为。

对监管银行违法违规情节严重未能按期整改到位的，或存在上述行为3次以上的，取消其5年内对新批准预售项目进行资金监管的资格。

贷款银行违反预售资金监管办法相关规定，未按规定将贷款发放至监管账户的，监管部门按职责依法依规处理，对不能按要求整改到位的，5年内不得承揽监管银行业务.

第三十二条 有关部门工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附    则

第三十三条 被动式超低能耗、装配式商品房项目的预售资 金监管按照省、市有关规定执行。

涞源县政府关于支持企业发展另有规定的从其规定。

第三十四条 本办法自印发之日起实施，有效期2年。本办法实施前已取得商品房预售许可证的项目，可继续按原文件规定执行，但涉及预售资金的收存，按本办法规定执行。